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陈智銮: 香港房地产投资系列(1) – 如何间接参与房产投资?

06月27日 12:17 94

买楼是很多投资者的梦想,特别是香港人喜欢房地产投资,除了拥有一个安乐窝,更希望收租之余获得物业升值,但是现在香港房价高企,一个小型单位也要数百万元。一般投资者要投资物业,要对房地产有大量的认识,有足够时间管理,还要投入几百万的资金。普通投资者有没有其他的投资渠道呢?

 

面对这个问题,市面上有不少答案,例如我正在管理的房地产私募基金,过往15年获得了数以十倍的增幅,而不同主题为导向的房地产项目我也接触不少。当中门坎最低的可能是房地产投资信托基金,简称房托,今天就从房地产投资信托基金说起。

 

房地产投资信托基金是一种间接投资房地产的工具,在股票市场上市,有不同的物业收租,其中一个目标是把大部分租金,以股息派予投资者,而投资房托的增值机会主要在于租金升值的潜力和物业的上升空间。管理团队透过主动管理去改善投资组合。

 

在香港,股票市场上亦有不少的房托选择。

其中几家最具规模以投资香港房地产为主的如下:

领展房产基金(00823),阳光房地产基(00435),冠君产业信讬(02778),置富产业信讬(00778)。

其中领展房产基金90%投资于香港市场。持有过百物业及,数万个车位。是香港最大的房产信托基金;

阳光房地产主要持有香港的写字楼和零售物业;

冠君产业信讬产则投资于,甲级写字楼,其中较为熟悉的是旺角朗豪坊;

置富产业信托,持有十多个私人屋苑零售物业,包括沙田及马鞍山部分广场。

 

投资房讬必须参考两个根本因素。首先房托以收租为目标,增长来自租金提升的潜力,而这个与经济周期有密切的的关系。过往经验告诉我们,经济数据向好,租金一般都会持续上升。在过去的一年,刚提到的房托,股息率由3%到6%不等。而且每年增长中。

 

另一方面,要留意管理团队能否改善旗下物业的质素,例如能否善用图则,增加使用率,引入优质的租户,和提升人流。如果团队管理得线,资产质素不断提升,可以令到房托的股价,一路向上。

 

所以大家,在选择房托的时候可以,先参考以上两个因素,再从中选择自己喜欢的投资。

 

今天先做一个简单的介绍,之后会陆续分享在香港房地产投资的机会。

 

作者简介:陈智銮,Thomas,资深物业投资者。管理过亿房地产项目,透过不断优化和资源整合,为组合提供长期资产增长和收入。

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